Демпинг и резкое снижение цен на новостройки могут стать новой реальностью.
Бытует мнение, что среди застройщиков имеется негласное правило – как можно дольше держать цены на уровне, резко их не снижать и не демпинговать.
В подтверждение этому, в конце 2022 года, был случай, когда в СМИ опубликовали призыв одного из московских застройщиков. Сетовали на демпинг – акции и скидки достигающие 30%. Такое поведение некоторых коллег, тогда было воспринято весьма негативно.
Но, времена меняются, спрос на новостройки нынче низкий, ставки растут, а маркетинговые уловки ограничивает ЦБ.
Поэтому, в 2023 году, сложившиеся на рынке условия, вносят некоторые коррективы в отношения.
Выпадающее звено
Замминистра по строительству, говорил намедни о падении спроса на новостройки и, в связи с этим, невыполнении указа Президента, данного летом прошлого года.
Мы видим недостижение показателей по приросту ипотечного портфеля.
0,5 трлн. руб. не пришло в стройку, что является серьезным недобором с точки зрения наполнения эскроу
Стройка идёт и Минстрой никак не может её ограничить, не в их интересах. Напротив, гонят как могут застройщиков продолжая выдавать разрешения.
Но, это не в интересах застройщиков. По крайней мере, теперь, когда спрос низкий, а цены снижать не хочется. Они продолжают строить, как того хотят чиновники, но ограничивают вывод объектов в продажу, дабы не уронить цены.
Счетам – эскроу, правда, от этого не легче. Их пополнение сокращается, цепляя за «живое» банкиров, которым приходится отвлекать средства на финансирование стройки.
Вся эта цепочка работала исправно, до поры до времени, пока из неё не начало выпадать основополагающее звено – покупатели.
Именно за их счёт, эскроу должны пополнятся. Так и было, пока цены были более или менее приемлемыми и льготные программы позволяли что-то приобрести.
Но, настали времена, когда и ипотека – единственный, как оказалось, рычаг способный влиять на уровень спроса, перестала работать.
Дружба – дружбой…
Говорят, если хочешь потерять друга – дай ему взаймы.
Примерно это и происходит сегодня на рынке новостроек и в рядах застройщиков. Никто теперь никому ничем не обязан.
В отсутствии спроса, каждый сам за себя. Поэтому все негласные договорённости, работать перестают.
Примерно такой вывод можно сделать из интервью совладельца одной из компаний – застройщиков, достаточно крупной компании.
Правила игры меняются. Ипотека себя исчерпала, времена высокой маржи прошли.
Если называть вещи своими именами – халява закончилась, пора начинать работать.
Работы в частности прибавится в плане привлечения клиентов и оптимизации расходов, о чём ранее, судя по всему, особо не думали, так как покупали все и все без разбору.
Но хуже всего в этом всём то, что работы теперь больше, а маржа при этом – меньше. А если точнее, она теперь нормальная, такая, какой и должна быть…
Времена сверхдоходов прошли
Нелёгкая доля
Несколько цитат из интервью совладельца компании «Level Group» Кирилла Игнахина - «Коммерсанту»
Про ипотеку
Влияние льготных программ было исчерпано в постковидный период, и дополнительного эффекта оно сейчас не дает.
Но отмена привела бы к падению рынка на 70%.
Достигнуть уровня продаж 2021 года получится нескоро. Сложно сейчас представить набор факторов и условий, которые могли бы привести к повторению такого результата.
Отмены льготной программы естественно никто не выдержал бы, при текущих объёмах строительства. Но, с другой стороны, отрасль слишком сильно подсела.
Именно по этой причине программы были продлены ещё на полтора года. Но, вот что будет после отмены – большой вопрос, о котором даже страшно подумать. У застройщиков, по идее, есть эти полтора года, чтобы подготовиться.
Сделать это можно только одним способом – снижать стоимость
Многие застройщики, запускающие проекты в момент оптимизма на рынке, рисовали кривую прогноза роста цен, уходящую в космос, и на ее базе формировали финансовую модель.
За свой, необоснованный, оптимизм, сейчас и платят
Они дорого покупали землю и проекты, прогнозировали дальнейший рост цен на новостройки. Сегодня это мешает им делать серьезные скидки.
Декабрьские рекорды были не у всех, только у не жадных
В декабре 2022 года цены на новостройки снизились на 10–25% по рынку год к году.
В некоторых проектах при полной оплате за наличные средства конечная стоимость для покупателей обходилась даже на 30% ниже от заявленной нами цены.
Цены снижали, снижают и будут снижать дальше. Правило плавного снижения, больше не в тренде
Летом мы давали дисконт в 20%, в то время как коллеги по рынку говорили, что мы не правы.
Сегодня даже по наружной рекламе видно, что девелоперы дают скидку в 20%, а мы уже перешли к 30%.
Мы в своей логике ценообразования уже заложили прогноз по дальнейшему падению цен, поэтому не видим никакого смысла делать понижение медленными шагами.
Ну и наконец - сколько зарабатывает застройщик?
Средняя маржинальность проектов, которые начались до роста цен, после уже предоставленных покупателям скидок составляет от 15% до 25%. Это средний уровень для девелоперских проектов.
В моменте маржинальность могла достигать 40%. Но мы никогда не считали, что это нормальный уровень рентабельности, нам просто невероятно повезло.
Сейчас показатель вернулся на уровень двухлетней давности
Комментарии