В последние годы внимание российского общества привлечено к проблеме обманутых дольщиков. Государство, стараясь изменить ситуацию в лучшую сторону, принимает многочисленные поправки в законодательство о долевом строительстве. Их так много, что простому обывателю бывает затруднительно разобраться, в чем же конкретно заключается реформа жилищного строительства. Рынок переходит на новые правила работы, которые сопровождаются появлением многочисленных мифов и заблуждений в умах потребителей.

Миф №1: отмена долевого строительства

Довольно часто можно услышать, что в России отменяется долевое строительство, и квартиры в новостройках (после завершения реформы) можно будет покупать только после ввода дома в эксплуатацию. Этот миф имеет даже небольшое продолжение в виде утверждения, что отменяются сами договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а вместо них будут использоваться эскроу-счета. На самом деле ситуация другая.
 

С 1 июля 2019 года начинает действовать правило об обязательном использовании эскроу -счетов при покупке квартир в новостройках. Новая схема предполагает, что застройщик и дольщик также заключают ДДУ, но с обязательным условием в виде проведения оплаты через эскроу-счет. Деньги за реализуемую квартиру будут поступать не напрямую застройщику, а в уполномоченный банк, где блокируются до окончания строительства. Если застройщик введет многоквартирный дом своевременно, то деньги разблокируются в его пользу. Если объект превратится в долгострой, то дольщик получает право на расторжение ДДУ и возврат своих средств.

Миф №2:- исчезнут обманутые дольщики

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года. После указанной даты все новые проекты, вместе с частью уже реализуемых на рынке, будут применять новый способ оплаты ДДУ. С этой датой государство связывает серьезные надежды на окончательное решение проблемы обманутых дольщиков. Однако есть свои моменты.
 

Во-первых, эскроу не смогут помочь тем гражданам, которые уже являются обманутыми дольщиками. Данная категория под правовую защиту эскроу-счетов не подпадает и борется за свои права в рамках предыдущих редакций 214-ФЗ.
 

Во-вторых, для возврата заблокированных денег необходимо расторгнуть ДДУ, а данный сценарий не всегда выгоден для дольщика. Надо понимать, что эскроу-счета гарантируют номинальную возвратность денежных средств, но не компенсационность. В 214-ФЗ указано, что в период блокировки денежных средств уполномоченный банк не начисляет процентов на средства дольщика. Это значит, что в случае расторжения ДДУ возврату подлежит ровно та сумма, которая была заблокирована (по номиналу). Таким образом, эскроу не компенсирует потери от инфляции, роста цены на рынке и т.д.
 

Для наглядности приведу следующий пример: дольщик заключил ДДУ на квартиру площадью 30 кв.м, сумма - 3 млн рублей, срок ввода - через 2 года. Оплата произведена, остается ждать завершения строительства дома. Однако через 2 года застройщик объявляет себя банкротом, в связи с чем у дольщика появляется право расторгнуть ДДУ и вернуть свои 3 млн рублей. За это время цены выросли, рынок в локации поменялся, и квартиры в 30 кв.м в том же районе, допустим, предлагаются уже за 5 млн рублей. В итоге перед дольщиком встает вопрос, расторгать ли ДДУ или продолжать требовать квартиру в рамках дела о банкротстве застройщика. Решение будет приниматься каждым человеком индивидуально, но в законе о банкротстве есть статья 201.12-2, которая носит красноречивое название «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
 

Таким образом, дольщик, который выберет судебный путь защиты своих прав, отправится в банкротный процесс, и объем его прав будет таким же, как и сейчас у обманутых дольщиков.

Миф №3: эскроу приведут к массовому росту цен на недвижимость

Этот тезис можно назвать мифом только наполовину. Поскольку застройщики лишатся возможности прямого привлечения средств дольщиков, и эти деньги поступят только после ввода объекта в эксплуатацию, то возникает вполне закономерный вопрос «За счет каких источников будет финансироваться строительство?». Самый очевидный источник - банковское кредитование или, как его называют, проектное финансирование. В итоге, если раньше строители пользовались «беспроцентными» (бесплатными) деньгами граждан, то теперь возникнет необходимость в кредитах, а это 5-7% годовых. Естественно, произойдет увеличение себестоимости и рост цены конечного продукта. Все это так, но к сегодняшнему повышению данная ситуация практически не имеет отношения.
 

Реформа предполагает довольно плавный переход, который займет 2-3 года. В первой половине 2019 года процент ДДУ с эскроу-счетами не превышает 3-5% от общей массы, и столь маленький объем не может так радикально влиять на рынок. Тем не менее, цены растут уже сейчас - и на квартиры, продаваемые без эскроу. Происходит это в силу комплекса факторов, включая повышение ставки НДС, увеличение цен на топливо, общую инфляцию.
 

В течение ближайшего года нас ждет повышение цен, связанное с реформой, однако тут необходимо уточнить, что цены на недвижимость, прежде всего, зависят от покупательной способности населения. Именно поэтому одинаковые по качеству и характеристикам квартиры в Москве и Подмосковье могут отличаться по цене в 2-3 раза. Потенциал рост ценника на новые квартиры ограничен экономическими факторами, и скачок цен, ожидаемый в связи с реформой, не будет иметь взрывного характера.