Обвал цен на недвижимость начнётся с Москвы - Новости недвижимости Саратова
Яндекс.Метрика
  • Работаем для Вас с 2009 года!
Обвал цен на недвижимость начнётся с Москвы

Обвал цен на недвижимость начнётся с Москвы  

И даже называются причины: дескать, падают реальные доходы населения. Происходит вымирание того же населения. Приводятся в пример кризисы 2008 и 2014 годов. Главным аргументом является то, что на любом рынке рост цен не может быть бесконечным. За каждым ростом неминуемо следует падение.

И показывают графики. Вот график роста реальных доходов без роста. Вот график роста цен в рублях в долларах - вроде бы рост есть, а роста вроде бы и нет.  Вот  график роста и падения чего-нибудь от чего-нибудь, и так далее и тому подобное. Но если так все просто, и нарисовав график можно с легкостью сказать, что будет дальше, почему же предсказывать так никто ничего и не научился? Почему случаются «чёрные лебеди» или какие-то «чёрные дни» недели?   Поймите один единственный момент. Никто не может предсказать с точностью динамику на любом рынке. Иначе бы на биржах люди бы всегда только зарабатывали.

Причина одна,  и она понятна каждому,  но не понятна рисователям графиков и трактователям этих графиков. Нет графика неуверенности в завтрашнем дне. Нет графика коллективного сознания. Конечно, люди не пчёлы и не муравьи. Это верно, но некоторые параллели есть. Параллели в поведении. Которые можно охарактеризовать крылатой фразой: «все побежали и я побежал». Побежал, начихав на графики и схемы, и не туда, куда, как казалось рисователям графиков, должен был побежать человек, а совсем в другую сторону. >Модель поведения человека гораздо сложнее двухмерного графика цен.
 

Ну и нельзя сравнивать нынешний рынок недвижимости и рынки недвижимости в России в 2008 и 2014 годах.
 

Это несравнимые вещи. Почему?

Да потому что до введения эскроу-счетов первичный рынок недвижимости был действительно рынком. А рынок - это баланс спроса и предложения. Застройщики играли с инвесторами в игру. Застройщик давал скидку на котловане, чтобы получить на период строительства деньги, за которые не надо платить проценты. По мере строительства поднимал цены. Строил за деньги инвесторов, а в конце стройки поднимал цену до уровня, когда и он, и «инвесторы на котловане» получали хорошую прибыль. Все все продавали и разбегались в разные стороны, чтобы снова встретиться на новом котловане.
 

Теперь этого нет.

Теперь процессом управляют банки. «Первичный рынок» перестал быть рынком. Первичный рынок стал банковской услугой и банковским продуктом.  Банки организуют проектное финансирование (кредитуют застройщиков), банки кредитуют население и выдают ипотечные кредиты, которые остаются в тех же банках на эскроу-счётах. Банк - это магазин денег, он торгует деньгами и зарабатывает на этом деньги.
 

Застройщик получает деньги только после того как построит. За деньги, которые он взял в банке чтобы построить, надо платить проценты.

Значит, нет никакого смысла продавать на котловане существенно дешевле. Деньги ведь застройщик все равно получит только после того, как построит.

Значит, надо применить другую тактику.

Тактику ползучего роста цен на стройку. Не важно, каким будет повод. Стройматериалы подорожали. Зарплаты у рабочих выросли из-за дефицита «рабочих рук». И так далее и тому подобное. Повод и оправдание росту цен найдётся. Главное, чтобы завтра было ну хоть чуть-чуть дороже, чем сегодня.
И будут покупать. Потому что «все побежали и я побежал». Потому что если произойдёт противоположная динамика и цены на первичку начнут снижаться, никто ничего покупать не будет. Опять коллективное сознание сработает. Зачем покупать сегодня то, что завтра будет дешевле. Если цена падает, надо дождаться ценового дна.
 

Сегодня стройка - это полностью банковский продукт. И на него не распространяются рыночные механизмы. Сейчас основной доход от стройки получают банки. И у них есть ресурс, позволяющий держать цену. Прибыли банков за прошлый год стали самыми большими за всю историю новейшей России.

У банков есть деньги в виде личных средств граждан, покупателей недвижимости на эскроу-счете, по сути, бесплатный депозит, у банков есть на тех же эскроу-счетах кредитные деньги, которые никуда не ушли, они по-прежнему в банке, но за них покупатель уже платит проценты банку. Этими деньгами, чужими по сути, не своими, банк кредитует застройщика. У банка в залоге участок, на котором идёт стройка. На эскроу-счетах в банке деньги покупателей: их украсть или потратить просто так застройщик не может.


Все козыри у банка.

Застройщик, фактически, становится техническим подрядчиком банка. Если не справляется, банк тут же его заменит на другого. Такого не было в прежние кризисы 2008 и 2014 годов. Повторюсь, тогда был рынок «рыночный», а сейчас первичный рынок «банковский». И соответственно, сравнивать графики ценообразования на первичке тех лет и нынешние цены, мягко говоря, не умно. Нельзя сравнивать несравнимые вещи. Есть такая поговорка: «нельзя сравнивать Божий дар с яичницей».
 

Прибавьте к этому федеральную программу увеличения жилищного строительства с постоянным ростом объема строительства до 2030 года.
 

Прибавьте к этому решение сделать строительную отрасль локомотивом экономики, ибо только одно рабочее место на стройке даёт от 8 до 17 новых рабочих мест в смежных отраслях. Первичка - нынче банковский продукт. А значит, цены определяет не рынок, а банк.
 

Вторичка не может идти в противоположную сторону от первички в ценовом плане.

Это зависимые рынки. И если первичка продолжит рост цен, то на вторичке просто не может быть по-другому.
 

А где больше всего строят? В Москве. А где самый большой приток населения? В Москве. А куда приходят самые большие иностранные инвестиции в стране? В Москву. И поэтому лучшие ВУЗы в Москве, лучшая медицина в Москве. Лучшие возможности для карьерного роста в Москве. Вот и получается, цены, конечно, первыми будут рушиться в Москве.

Но не сейчас, не сегодня и не завтра. И даже не в течение ближайших лет.

Комментарии

Ссылка на источник       Поделиться     Оформить подписку
Яндекс.Метрика Яндекс.Метрика
  Отправьте  нам  сообщение

Напишите Ваш вопрос и наш специалист ответит Вам в ближайшее время

Нажимая на кнопку, вы даете согласие
на обработку своих персональных данных


По Району      Застройщику      На карте
Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных