Законопроект, который наделяет ЦБ правом ограничивать банкам выдачу ипотеки в России с 1 июля 2024 года, может пройти первое чтение в феврале-марте, рассказал «Газете.Ru» его автор, глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. В ЦБ поддержали нововведение. Кому станет сложнее получить ипотеку — в нашем материале.
 

Почему сократится объем выдачи ипотеки

«Принятие законопроекта планируется в весеннюю сессию. Примерно в феврале-марте, если поступит отзыв правительства РФ, может пройти первое чтение, второе-третье чтения весной. Учитывая, что закон должен вступить в силу с 1 июля 2024 года, время есть», — сказал «Газете.Ru» Аксаков.
 

В чем суть законопроекта?

Проект закона «О внесении изменения в часть шестую статьи 456 федерального закона «О Центральном банке Российской Федерации» (№531412-8) предусматривает, что Банк России получает полномочия по ограничению доли предоставляемых кредитов, обеспеченных залогом зданий, сооружений, земельных участков, объектов незавершенного строительства, жилых и нежилых помещений, а также машиномест. То есть ЦБ получит право устанавливать макропруденциальные лимиты по ипотеке.
 

Макропруденциальный лимит — ограничение доли необеспеченных кредитов в общем объеме займов, выданных кредитными организациями.
 

Ограничения предлагается распространить как на банки, так и на микрофинансовые организации.

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку, главный автор законопроекта Анатолий Аксаков пояснил «Газете.Ru», что с 1 июля 2023 года Банк России сократил значения макропруденциальных лимитов, но пока задолженность заемщиков с повышенной долговой нагрузкой (ПДН) остается значительной: 64% портфеля приходится на заемщиков, которые направляют на обслуживание долга более половины своего дохода (на кредиты заемщикам с ПДН более 80% — 32% портфеля).
 

«Это создает риски для заемщиков и банков в случае возможных шоков. С учетом этого Банк России считает целесообразным ускорить переход к более сбалансированной структуре кредитования и ужесточает значения макропруденциальных лимитов для IV квартала 2023 года. С 1 января 2024 года макропруденциальные лимиты для необеспеченных кредитов физлицам, долговая нагрузка которых 80% и более, для банков составляет 5%, для микрофинансовых организаций — 15%», — отметил Аксаков.
 

По его словам, сейчас макропруденциальный лимит не устанавливается на ипотечные кредиты, хотя ситуация на рынке также требует дать Банку России соответствующие полномочия.
 

Парламентарий отметил, что до 1 июля 2024 года действуют льготные программы ипотечного кредитования для граждан. Если после этого они не будут продлены и при этом сохранится высокая ключевая ставка (сейчас 16%. — «Газета.Ru»), количество выдаваемой ипотеки может автоматически сократиться.
 

Отвечая на вопрос, насколько активно ЦБ будет пользоваться новым правом, Аксаков сказал, что скорее всего ЦБ будет действовать по ситуации:

«Совет директоров ЦБ принимает решение об установлении макропруденциального лимита с учетом факторов риска увеличения долговой нагрузки заемщиков–физических лиц, поэтому сейчас трудно определить, какой лимит к лету может стать оптимальным».
 

Зампред комитета Госдумы по финансовому рынку Олег Савченко в беседе с «Газетой.Ru» предположил, что ЦБ РФ, вероятно, будет сначала осторожно пользоваться правом на ограничение выдачи жилищных кредитов.
 

«Я поддерживаю законопроект, он направлен на решение проблем с перегревом на рынке ипотеки и ростом доли кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Ситуации, когда люди понабрали жилищных кредитов, и им нечем их гасить, быть не должно. ЦБ будет устанавливать лимиты, опираясь на макроэкономические показатели, в том числе инфляцию, принимая во внимание ситуацию на рынке», — сказал Cавченко.
 

В пресс-службе ЦБ РФ сообщили, что регулятор считает актуальным предоставление ему полномочий по установлению макропруденциальных лимитов по ипотечным кредитам:

«Ожидаем, что такой инструмент у нас появится в этом году, и мы будем его использовать. Как и макропруденциальные надбавки, макропруденциальные лимиты могут зависеть от размера первоначального взноса, а также показателя долговой нагрузки заемщика».
 

Какие ограничения могут ввести

Кандидат экономических наук, доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Юлия Коваленко напомнила, что россияне в 2023 году получили кредиты на сумму 16,8 трлн рублей и почти 50% выданных займов — ипотечные. По ее словам, это повлекло просрочки платежей и по ипотечным продуктам.
 

«Эффект в случае принятия законопроекта стоит ждать как минимум три–четыре месяца, но опять же, если для льготных категорий сохранится выдача», — сказала экономист.
 

Что такое ипотека с господдержкой

С 2018 года в России действует ряд ипотечных программ с государственной поддержкой. В основном они распространяются либо на строящееся жилье, либо на готовое, но от застройщика.

Есть семейная, дальневосточная, сельская, военная ипотеки и программа для IT-специалистов. Кроме того, в некоторых регионах есть ипотечные программы поддержки бюджетников: врачей и учителей.

Ставки по семейной ипотеке составляют в среднем 6%, по IT-ипотеке — 5%.

В 2020 году, во время пандемии COVID-19, спрос на жилье упал, а застройщики были на грани банкротства. Тогда Владимир Путин поручил ввести в стране льготную ипотеку.

Изначально ипотечный кредит по ней выдавался россиянам под 6,5% годовых для покупки квартиры в новостройке. Условия предоставления льготы менялись несколько раз, а ставка выросла до 8%.

Первоначальный взнос по программе в сентябре 2023 года вырос с 15 до 20%, в декабре — до 30%.

Максимальный размер льготного кредита по ипотеке с господдержкой на новостройки в декабре сделали одинаковым для всех регионов — 6 млн рублей.
 

По ее оценке, снижения выдач ипотеки в России стоит ждать через шесть месяцев после принятия закона.

Экономист, директор по коммуникациям BitRiver Андрей Лобода допустил, что доля «плохих» ипотечных займов в России к концу 2025 года может сократиться до 2–3% от общего объема выдачи ипотечных кредитов, как это было в докризисные времена.
 

Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Анна Кокорева не исключила, что число рискованных заемщиков по ипотеке начнет сокращаться еще до принятия и вступления законопроекта в силу, потому что банки чувствительны к рекомендациям ЦБ.
 

По ее мнению, доля ипотечных кредитов под залог жилья заемщикам, которые отдают на погашение от 80% своего ежемесячного дохода, в общем портфеле банка не должна превышать 30%, в противном случае будут высокие риски для финорганизации. Руководитель направления «Ипотека» в «Сравни» Дмитрий Сафронов рекомендовал ограничить долю таких ипотечных кредитов 5% от общего объема жилищных займов.
 

Кому будет сложнее взять ипотеку

Вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков отметил, что с момента появления этой законодательной инициативы ассоциация предлагала не спешить с наделением ЦБ такими полномочиями:
 

«Мы выступали за то, чтобы сначала оценить эффективность мер, принятых ранее, для ограничения рисков ипотечного кредитования в 2024 году. Однако эта инициатива вошла в повестку Банка России и уже с прошлого года содержится в Основных направлениях финансового рынка на 2024-2026 годы. Но здесь важнее то, какие нормативные акты, и какие лимиты примет Банк России в рамках исполнения внесенного законопроекта».
 

Он выразил надежду на то, что ЦБ, прежде чем приступит к реализации новых полномочий, обсудит их с банковским сообществом.
 

«По итогам этой дискуссии станет понятно — сократится ли доля рискованных заемщиков или просто ипотека станет менее доступна для всех граждан. На сегодня ипотеку смогли себе позволить менее 10 млн человек. При этом более 20 млн семей в России остро нуждаются в улучшении жилищных условий», — подчеркнул банкир.
 

В целом Войлуков не видит смысла в установлении макропруденциальных лимитов по залоговым кредитам.

«Статистика дефолтов там достаточно низкая, а для предотвращения рисков уже эффективно работает механизм связки первоначального взноса и надбавок на капитал. С точки зрения целей денежно-кредитной политики, на сокращение кредитования уже эффективно влияют высокая ключевая ставка и новые параметры госпрограмм», — пояснил он.
 

Лобода уточнил, что после отмены льготной ипотеки такие кредиты станет труднее получать многим россиянам:

«В настоящее время в эту категорию попала значительная часть среднего класса. То есть ипотеку станет сложнее получить подавляющему большинству заемщиков. Сегодня банки не одобряют от 15% до 40% поданных заявок на кредит. С принятием данного закона, вероятнее всего, крупными банками будет отклоняться каждая вторая заявка. Люди начнут чаще обращаться в микрофинансовые организации. Или, возможно, будут брать ипотеку под поручительство другого, более обеспеченного лица».